L’usucapione rappresenta la possibilità di acquisire la proprietà di un bene, dopo averlo posseduto per un certo numero di anni, senza la necessità di ottenere il consenso dal legittimo proprietario. Per poter usufruire di questa opzione, bisogna soddisfare determinati requisiti specifici. Scopriamo insieme cos’è l’usucapione e come si acquisisce una proprietà tramite il possesso.
Usucapione, cos’è e come funziona
La legge italiana stabilisce che una persona può ottenere la proprietà di un bene che ha posseduto per 20 anni, o in alcuni casi 10 anni come vedremo, senza dover effettuare una compravendita o accordarsi col proprietario. Per poter usufruire di questa opportunità legale, è necessario che siano soddisfatti alcuni requisiti specifici.
Al fine di considerare l’usucapione, è importante fornire una breve definizione di “possesso“. Il possesso non è un diritto in sé, ma rappresenta uno stato di fatto che comporta l’esercizio del diritto sul bene stesso.
La dottrina identifica tre principali elementi del possesso, rilevanti ai fini dell’usucapione. I seguenti requisiti sono necessari per l’usucapione:
- Inizialmente, c’è l'”animus possidendi“, ossia la volontà di possedere il bene come se si fosse titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto corrispondente.
- In secondo luogo, c’è l'”animus rem sibi habendi“, ovvero la volontà di mantenere il possesso del bene e di comportarsi come se si fosse il titolare.
- Infine, c’è il “corpus possessionis“, che rappresenta lo uno stato o un comportamento di fatto che fa sembrare il possessore come titolare del diritto in questione.
Quindi, il possesso si distingue dalla mera detenzione proprio a causa di queste caratteristiche. Ad esempio, un locatario o un comodatario che detengano un bene in virtù di un contratto di locazione o comodato non avranno il possesso giuridico del bene oggetto del contratto, nonostante ne abbiano la disponibilità materiale. Invece, saranno considerati detentori. Sia il locatario che il comodatario sono pienamente consapevoli che la loro detenzione è regolata da un contratto che costituisce un diritto personale di godimento (come locazione, comodato o affitto), e non un diritto reale (come piena proprietà, usufrutto o servitù).
Come acquisire una proprietà con usucapione
Per trasformare il possesso in proprietà, è necessario richiedere l’intervento di un giudice, il che comporta l’avvio di una vera e propria causa civile. Durante l’udienza, saranno valutati tutti i requisiti necessari e l’interessato dovrà fornire prove in merito. La sentenza finale potrà essere registrata nei registri pubblici, senza ulteriori formalità.
È comunque importante tenere presente che, prima di rivolgersi al giudice, è obbligatoria la mediazione, che consiste in un tentativo di conciliazione tra le parti. In questo caso, un avvocato o un mediatore gioca un ruolo fondamentale nel promuovere il dialogo e il raggiungimento di un accordo tra le parti coinvolte. Un eventuale accordo di conciliazione può sostituire una sentenza e confermare l’usucapione. Tuttavia, la firma del verbale deve essere autenticata da un notaio.
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